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    엑셀 템플릿부동산

    BRRRR 부동산 투자 엑셀 계산기

    BRRRR 전략은 재융자로 투입한 현금 대부분이 돌아와야 성립해요. 이 통합 문서는 거래를 네 단계로 따라가요. 항목별 수리 예산, 공실 기간의 이자와 보유 비용, 임대료 비율로 잡은 운영 지출, 수리 후 가치 기준 재융자까지. 마지막에 남는 투자금, 새 대출 기준 월 현금흐름, 현금수익률, DSCR이 나오고, 감정가와 임대료가 낮아질 때의 시나리오 표도 있어요.

    시트:
    4
    지원 버전:
    Microsoft 365용 Excel, Excel 2016 이후 버전, Mac용 Excel, 웹용 Excel
    업데이트:

    BRRRR Real Estate Calculator.xlsx

    엑셀 통합 문서(.xlsx) · 19KB · 시트 4개

    템플릿 내려받기

    무료로 내려받을 수 있고 가입할 필요가 없어요.

    이 템플릿으로 할 수 있는 일

    • 포인트, 이자, 보유 비용까지 포함한 재융자 전 총 투자 현금
    • 재융자 시 회수 현금과 거래에 남는 투자금
    • 새 대출 기준 현금흐름, 현금수익률, DSCR
    • 전액 회수가 되는 최대 매입가와 ARV·임대료 시나리오
    BRRRR 엑셀 계산기의 Start Here 시트: 매입, 수리, 임대, 재융자, 결과 섹션과 남는 투자금 차트
    파일에 들어 있는 예시 거래로 본 Start Here 시트예요.

    구성

    통합 문서에는 시트가 4개 있어요. 입력하는 시트는 몇 개뿐이고 나머지는 계산돼요.

    시트용도입력하는 것자동 계산되는 것
    Start Here거래 전체가 한 시트에가격, 거래 비용, 대출 조건, 예비비, 개월 수, 보유 비용, 임대료와 지출 가정, ARV와 재융자 조건계약 현금, 투자 현금, NOI, 새 대출과 상환액, 회수 현금, 남는 투자금, 현금흐름, 현금수익률, DSCR, 자본, 최대 가격, 거래 판정
    Rehab항목별 수리 예산(12행)항목과 견적합계, 예비비 포함 합계, 가격 대비 수리비 %
    ScenariosARV와 임대료 −10%~+10%없음(원하면 배수 수정)행별 대출, 회수 현금, 남는 투자금, 현금흐름, 현금수익률, DSCR
    Checks거래 검사 6개없음OK 또는 Review

    시작하기 전에

    • 수리 후 가치는 매물 중개인이 아니라 유사 거래 사례로 현실적으로 잡으세요.
    • 시공업자와 현장을 둘러보고 수리 범위를 항목별로 적으세요.
    • 재융자 대출기관의 조건을 알아 두세요. LTV(70–75%가 흔함), 금리, 보유 요건(seasoning), 요구 DSCR.

    단계별 사용법

    1. 매입 입력

      가격, 거래 비용, 가격 중 차입 비율(하드머니 또는 브리지론), 금리와 포인트를 입력하면 계약 현금이 계산돼요.

    2. 수리 예산 만들기

      Rehab 탭에 항목별 한 행씩 입력하세요. 합계가 Start Here B15로 가고, B16의 예비비가 더해져요.

    3. 일정과 보유 비용 설정

      매입부터 입주까지 개월 수(B17)와 월 보유 비용(B18)이에요. 그 기간의 매입 대출 이자가 계산돼요.

    4. 임대료와 지출 입력

      월 임대료, 공실, 세금, 보험, 수선, 자본지출, 관리비(임대료 비율). NOI는 연 임대료에서 운영 지출을 뺀 값이에요.

    5. 재융자 입력

      ARV, 대출기관 LTV, 금리, 기간, 거래 비용. 새 대출, 매입 대출 상환, 회수 현금이 계산돼요.

    6. 결과 읽기

      거래에 남는 투자금은 아직 묶여 있는 돈이에요. 현금흐름은 새 상환액을 뺀 값이고, 거래 판정은 남는 투자금이 적고 현금흐름이 양수이며 DSCR ≥ 1.2여야 해요.

    7. Scenarios 탭에서 스트레스 테스트

      감정가와 임대료가 5%, 10% 낮거나 높을 때의 같은 거래예요. Checks 탭은 1% 규칙, DSCR, LTV 상식 검사를 더해요.

    수식 지도

    통합 문서의 모든 수식을 시트와 열별로 정리했어요. 복사된 수식 열은 한 번만 세고, 적용 범위를 함께 표시해요.

    시트셀함수계산 내용읽는 값쓰이는 곳
    Start HereB11사칙연산계약 현금B6, B8, B7, B10총 투자 현금의 첫 조각이에요.
    Start HereB19사칙연산수리 기간 매입 대출 이자B6, B8, B9, B17투자 현금에 더해져요. 하드머니 이자는 초보자가 자주 잊는 실제 비용이에요.
    Start HereB20사칙연산재융자 전 총 투자 현금B11, B15, B16, B18, B17, B19남는 투자금은 이 값에서 회수 현금을 뺀 거예요.
    Start HereB33사칙연산월 운영 지출B25, B26, B29, B30, B31, B27, B28, B32NOI와 현금흐름이 임대료에서 이 값을 빼요.
    Start HereB45사칙연산재융자 회수 현금B43, B44, B42투자 현금에서 빼서 남는 투자금을 구해요.
    Start HereB46IF, PMT새 월 상환액B40, B41, B43재융자 후 현금흐름이 임대료와 지출에서 이 값을 빼요.
    Start HereB52IF현금수익률B51, B50거래의 대표 수익률이에요.
    Start HereB57사칙연산전액 회수가 되는 최대 매입가B45, B6, B20협상의 빠른 기준점이에요.
    Start HereB58IF, AND, OR거래 판정B50, B20, B51, B53대시보드의 문장형 판정이에요.
    ScenariosF5 9행까지 아래로 복사됨IF, PMT시나리오 현금흐름E5, B5G열과 H열이 현금수익률과 DSCR로 바꿔요.

    모든 수식 설명

    아래 수식은 파일에서 그대로 가져온 것이라 여기서 읽는 내용이 셀에 들어 있는 내용과 정확히 같아요. 엑셀에서 셀을 클릭하면 수식 입력줄에서 볼 수 있어요.

    계약 현금Start Here!B11
    =B6*(1-B8)+B7+B6*B8*B10

    계약금, 거래 비용, 매입 대출의 포인트.

    부분별 설명

    B6*(1-B8)
    가격 × 차입하지 않는 비율 = 계약금.
    +B7
    거래 비용.
    +B6*B8*B10
    대출액 × 포인트.

    예시 데이터로 보면: B6 = 120,000, B8 = 80.0%, B7 = 4,000, B10 = 2.0% → B11 결과 29,920

    어떻게 쓰이나: 총 투자 현금의 첫 조각이에요.

    바꾸는 방법: 바꿀 것 없음.

    배우기: 엑셀 기본 수식 작성법: 더하기, 빼기, 곱하기, 나누기 →
    수리 기간 매입 대출 이자Start Here!B19
    =B6*B8*B9/12*B17

    입주 전까지 매입 대출의 이자만 계산해요.

    부분별 설명

    B6*B8
    대출액.
    *B9/12
    월 금리.
    *B17
    수리·임대까지 개월 수.

    예시 데이터로 보면: B6 = 120,000, B8 = 80.0%, B9 = 11.5%, B17 = 5 → B19 결과 4,600

    어떻게 쓰이나: 투자 현금에 더해져요. 하드머니 이자는 초보자가 자주 잊는 실제 비용이에요.

    바꾸는 방법: 대출기관이 수리 인출에도 이자를 매기면 여기에 더하세요.

    배우기: 엑셀 기본 수식 작성법: 더하기, 빼기, 곱하기, 나누기 →
    재융자 전 총 투자 현금Start Here!B20
    =B11+B15*(1+B16)+B18*B17+B19

    재융자까지 직접 지불한 모든 돈.

    부분별 설명

    B11
    계약 현금.
    +B15*(1+B16)
    예비비 포함 수리 예산.
    +B18*B17
    보유 비용 × 개월.
    +B19
    매입 대출 이자.

    예시 데이터로 보면: B11 = 29,920, B15 = 44,800, B16 = 8.0%, B18 = 520, B17 = 5, B19 = 4,600 → B20 결과 85,504

    어떻게 쓰이나: 남는 투자금은 이 값에서 회수 현금을 뺀 거예요.

    바꾸는 방법: 바꿀 것 없음.

    배우기: 엑셀 기본 수식 작성법: 더하기, 빼기, 곱하기, 나누기 →
    월 운영 지출Start Here!B33
    =B25*(B26+B29+B30+B31)+B27+B28+B32

    임대료 비율 항목을 합쳐 임대료에 곱하고 고정 항목을 더해요.

    부분별 설명

    B25*(B26+B29+B30+B31)
    임대료 × (공실 + 수선 + 자본지출 + 관리).
    +B27+B28+B32
    세금, 보험, 기타.

    예시 데이터로 보면: B25 = 2,200, B26 = 5.0%, B29 = 5.0%, B30 = 5.0%, B31 = 8.0%, B27 = 200, B28 = 95, B32 = 40 → B33 결과 841

    어떻게 쓰이나: NOI와 현금흐름이 임대료에서 이 값을 빼요.

    바꾸는 방법: 바꿀 것 없음. 항목은 B32에 더하세요.

    배우기: 엑셀 기본 수식 작성법: 더하기, 빼기, 곱하기, 나누기 →
    재융자 회수 현금Start Here!B45
    =B43-B44-B42

    새 대출이 매입 대출과 재융자 비용을 갚고 남은 돈이 돌아와요.

    부분별 설명

    B43
    새 대출 = ARV × LTV.
    -B44
    상환하는 매입 대출.
    -B42
    재융자 거래 비용.

    예시 데이터로 보면: B43 = 178,500, B44 = 96,000, B42 = 5,200 → B45 결과 77,300

    어떻게 쓰이나: 투자 현금에서 빼서 남는 투자금을 구해요.

    바꾸는 방법: 바꿀 것 없음.

    배우기: 엑셀 기본 수식 작성법: 더하기, 빼기, 곱하기, 나누기 →
    새 월 상환액Start Here!B46
    =IF(B43=0, 0, -PMT(B40/12, B41*12, B43))

    재융자 대출의 원리금. PMT는 상환액을 음수로 주므로 앞의 마이너스로 양수로 바꿔요.

    부분별 설명

    B40/12
    월 금리.
    B41*12
    상환 횟수.
    B43
    대출액.
    -PMT(…)
    부호 반전.

    예시 데이터로 보면: B40 = 6.5%, B41 = 30, B43 = 178,500 → B46 결과 1,128.24

    어떻게 쓰이나: 재융자 후 현금흐름이 임대료와 지출에서 이 값을 빼요.

    바꾸는 방법: 이자만 내는 대출이면 B43*B40/12를 쓰세요.

    배우기: 엑셀 필수 함수 SUM, AVERAGE, COUNT, MIN, MAX 사용법 →
    현금수익률Start Here!B52
    =IF(B50<=0, "Infinite", B51*12/B50)

    연 현금흐름을 아직 투자된 현금으로 나눠요. 남은 돈이 없으면 수익률은 무한대이고, 그게 BRRRR의 목적이에요.

    부분별 설명

    B50<=0
    남는 투자금이 0 이하.
    "Infinite"
    0이나 음수로 나누는 대신 표시.
    B51*12/B50
    연 현금흐름 ÷ 남는 투자금.

    예시 데이터로 보면: B51 = 230.76, B50 = 8,204 → B52 결과 33.8%

    어떻게 쓰이나: 거래의 대표 수익률이에요.

    바꾸는 방법: 바꿀 것 없음.

    배우기: 엑셀 IF 함수 사용법 →
    전액 회수가 되는 최대 매입가Start Here!B57
    =B45+B6-B20

    회수 현금이 투자 현금과 정확히 같아지는 가격. 다른 입력은 그대로 두고 단순 이동으로 계산해요.

    부분별 설명

    B45
    현재 가격의 회수 현금.
    +B6
    현재 가격.
    -B20
    현재 투자 현금.

    예시 데이터로 보면: B45 = 77,300, B6 = 120,000, B20 = 85,504 → B57 결과 111,796

    어떻게 쓰이나: 협상의 빠른 기준점이에요.

    바꾸는 방법: 바꿀 것 없음.

    배우기: 엑셀 기본 수식 작성법: 더하기, 빼기, 곱하기, 나누기 →
    거래 판정Start Here!B58
    =IF(AND(B50<=B20*0.1, B51>=100,
    OR(B53="", B53>=1.2)), "Strong",
    IF(AND(B51>=0, OR(B53="", B53>=1)),
    "Workable", "Weak"))

    세 가지 검사: 남는 투자금이 적고(투자 현금의 10% 이하), 월 현금흐름 $100 이상, DSCR 1.2 이상.

    부분별 설명

    B50<=B20*0.1
    남는 투자금이 투자 현금의 10% 이하.
    B51>=100
    월 현금흐름 $100 이상.
    OR(B53="", B53>=1.2)
    DSCR 1.2 이상(또는 대출 없음).
    AND(…) → "Strong"
    셋 다 통과.
    AND(B51>=0, DSCR>=1.0) → "Workable"
    차선 검사.

    예시 데이터로 보면: B50 = 8,204, B20 = 85,504, B51 = 230.76, B53 = 1.2 → B58 결과 Strong

    어떻게 쓰이나: 대시보드의 문장형 판정이에요.

    바꾸는 방법: 기준을 자기 조건으로 바꾸세요.

    배우기: 엑셀 AND 함수와 OR 함수 사용법 →
    시나리오 현금흐름Scenarios!F5 · 9행까지 아래로 복사됨
    =E5-(E5*('Start Here'!$B$26+'Start Here'!$B$29+'Start Here'!$B$30+'Start Here'!$B$31)+'Start Here'!$B$27+'Start Here'!$B$28+'Start Here'!$B$32)-IF(B5=0,
     0, -PMT('Start Here'!$B$40/12,
     'Start Here'!$B$41*12, B5))

    한 행의 전체 현금흐름 수식: 행의 임대료에서 Start Here 비율로 만든 운영 지출을 빼고, 행의 대출 상환액을 빼요.

    부분별 설명

    E5*('Start Here'!$B$26+…+$B$31)
    이 행 임대료의 비율 지출.
    +'Start Here'!$B$27+$B$28+$B$32
    고정 지출.
    -PMT('Start Here'!$B$40/12, $B$41*12, B5)
    이 행 대출액의 상환액.

    예시 데이터로 보면: E5 = 1,980, B5 = 160,650 → F5 결과 174.18

    어떻게 쓰이나: G열과 H열이 현금수익률과 DSCR로 바꿔요.

    바꾸는 방법: 바꿀 것 없음.

    배우기: 엑셀 상대 참조, 절대 참조, 혼합 참조 이해하기 →

    팁과 한계

    • 감정가는 높게보다 낮게 나오는 일이 더 많아요. 제안 전에 ARV의 90%로 돌려 보세요. 그래도 성립하면 안전 마진이 있는 거예요.
    • 대부분의 재융자 대출기관은 감정가 기준 대출 전에 보유 요건(6–12개월)을 둬요. 더 일찍 재융자할 수 없다면 그 개월을 B17에 더하세요.
    • 하드머니 포인트와 이자는 BRRRR의 숨은 비용이에요. 예시는 여기에 $6,500을 잃어요. 금리가 낮은 사적 대출은 거래를 크게 바꿔요.
    • 적게 남은 돈에 대한 현금수익률은 엄청나 보여요(예시 34%). 더 나은 검사는 새 대출로 자체 현금흐름이 나는지(B51)와 DSCR이 대출기관 조건을 맞추는지예요.
    • Rehab 탭은 정직하게 쓰세요. 예비비 포함 예산이 재융자로 회수되는지를 결정하는 숫자예요.

    이 템플릿에 쓰인 기능 배우기

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